전세사기? 전세금을 완전히 받을수 있는 방법이 있을까?

요즘에 뉴스에 많이 나오는 전세사기에 대해서 생각해 본다. 전세 사기라는 말은 세입자 입장에서 계약기간 동안 문제없이 살았다. 그리고 계약 만료가 되어서 전세금을 돌려받으려고 했더니 집주인이 돈을 줄 수 없는 상황이 되었다.

 

 

 

 

전세 사기의 개요

돈을 줄 수 없는 상황은 고의적이거나 계약만료 시점의 부동산 경기에 따라 바뀐다. 고의적으로 돌려주지 않는 것은 집의 가격보다 전세금이 더 높게 계약을 하고 차익에 대해서 집주인이 갖고 튀는 것으로 봐야 한다.

 

고의가 아닌 부동산 경기에 따라 바뀌는 상황은 전세가격이 2억으로 유지하다가 갑자기 주위에 신축 대잔지 아파트가 생겨나거나 주변 상황에 따라 전세 기피현상이 생기면 집주인은 전세금을 돌려줄 수 있는 여력이 없어진다.

 

위 상황들이 모두 사기라고 표현이 되고 있다. 첫 번째는 집주인이 악의적인 마음을 가지고 했을 수도 있고 레버리지를 통한 수익을 극대화를 하려다 실패했을 수도 있다. 어쨌든 상황이 악화되어 파산이 되어버리는 경우다.

 

두 번째는 집주인의 현금 보유력에 대한 문제, 시장 분위기, 세계경제 등 따져야 할 점들이 많다. 전세 가격에 변화를 줄 수 있는 요소가 많기 때문이다.

 

어쨌든 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 만들려면 철두철미하게 준비해야햔다. 우리는 무의식적으로 전세는 안전한 돈, 무조건 돌려받는 돈이라는 인식이 있다. 계약기간 동안 이자를 받지 않고 집을 사용하는 목적으로 빌려주는 돈이다.

 

안전장치로 확정일자를 받아서 만약의 상황에 경매에 넘어갈 때 배당요구를 해야 한다. 이러한 절차는 복잡하지만 내 돈의 안전을 위해서 꼭 따져보는 것이 좋다. 사회초년생이 전세금 2억에 대해서 제대로 된 대응조치를 해두지 않는다면 시간과 비용이 소요되고 스트레스까지 생겨버리게 된다.

 

전세는 확실하게 막을 수 있는 방법은 없다. 1순위 배당이라고 하더라도 집주인이 국세를 체납했다면 그 국세 납부가 먼저이기 때문에 경매에 넘어간다면 내 전세금의 가치가 낮아져서 손실이 생길 수도 있다. 따라서 몇 가지 안전한 방법을 생각해 보았다.

 

 

 

전세 계약을 하지 말자

매달 나가는 월세의 비용이 아깝다고 생각이 들것이다. 그렇지만 그 월세를 2년을 계산한 것과 전세금을 비교해 보자. 한 달에 월세 70만 원 vs 전세금 2억이라고 하자.  2년으로 계산해 보자면 1,680만 원과 2억을 비교할 수 있다. 안정성으로 보자면 1,680만 원의 손실이 오히려 안전하다고 볼 수 있다.

 

이유를 들자면 1,680만 원은 매달 나누어 나가는 금액이다. 하지만 2억이라는 전세금을 제대로 회수받지 못한다면 아무 소용이 없다.

 

 

 

보기 좋은 신축 다가구 또는 빌라는 피하자

신축 다가구나 빌라는 인테리어로 사람을 반하게 만든다. 새로 지은 집은 새집 냄새도 나고 뭔가 돈 많은 부자가 집을 지었을 것 같다. 다양한 가전 옵션도 역시 유혹의 요소이다.

 

이러한 새집은 대출이 많이 포함되어 있고 가치를 제대로 평가하기가 어렵다. 아파트는 호갱노노나 네이버 부동산에서 언제든지 가격을 알 수가 있지만 빌라나 다가구는 이 집이 얼마인지를 알 수가 없다. 실제 매매금액은 2억이지만 전세금이 3억으로 되어있을 수도 있다. 실제 매매금은 업자들만 알고 있다.

 

따라서 새집과 새로운 가전에 대한 환상을 가지지 말자. 가치를 알 수 없는 것도 피하자.

 

 

우선순위가 가능한 물건과 적당한 전세 가격

다가구는 예를 들어 6명의 세입자와 1명의 집주인으로 이루어져 있다. 이 6명의 세입자들이 어떤 순서로 배당을 받을지 확실치가 않다. 따라서 6대 1의 계약 형태가 아닌 1대 1 계약으로 이루어진 형태가 그나마 안전하다.

 

하지만 동탄 오피스텔 사건은 체납에 의해서 전세금을 못 돌려받은 상황이다. 따라서 이 역시 해결법이 되지 못한다.

 

 

완벽한 방법이 없다.

정말 안전한 방법이 있을까? 작정하고 전세금을 갖고 파산해 버린다면 방법이 있을까? 보증보험을 가입하더라도 집주인이 세금을 안 낸다면? 만약에 체납한 세금을 차감하고 살고 있는 집을 내 소유로 바꾸더라도 가치는 떨어져 있을 것이다.

 

따라서 사실 완벽한 방법이 없기 때문에 앞으로 월세를 선호하게 될 것 같다. 어쨌든 전세계약은 집을 빌려주는 목적으로 개인 간의 채무관계다. 친구 간에 돈을 빌려주더라도 차용증을 작성하고 돈을 받지 못한다면 민사소송을 통해서 받아내야 한다.

 

이를 돌려받기 위해서 채권추심 업체들도 있다. 돈을 빌려주고 완벽하게 받아낼 방법이 있을까? 결국 채권추심업체도 수수료를 받고 모든 방법을 동원하여 받아내겠지만 받아낼 수 없는 상황이라면 못 받을 확률이 높다.

 

전세권 설정이라는 방법도 있기는 하지만 역시 경매 절차를 밟아야 하고 시간과 비용이 발생한다.

 

 

전세에 대한 인식 변화

우리나라도 이제는 전세 제도의 인식이 안 좋게 변하게 될 것이고 월세가 많아질 것이다. 반전세나 보증금을 낮추는 방식으로 임대 시장이 바뀔 것 같다. 사실 이번의 문제가 크게 일어난 이유는 전세 가격이 급격하게 올라간 탓도 있다.

 

전세는 안전하다는 뜻이 되려면 매년 전세가격이 소폭 상승하는 조건이 성립되어야 한다. 내가 전세를 살고 있다가 또다른 누군가가 나타나서 조금 더 높은 전세금으로 들어올 사람이 꾸준히 매년 생겨야 한다는 뜻이다.

 

하지만 앞일은 모르고 우리는 저성장의 시대를 겪고 있고 금리가 갑자기 오르고 내리고 전염병도 전세계적으로 퍼진다. 앞일을 모르기 때문에 2년 뒤 내 전셋집의 미래를 알 수가 없다. 따라서 2년 뒤 전셋집이 어떻게 변할지 어떻게 돌려받을지에 대해서 생각을 깊게 해봐야 한다.

 

정말 이럴 거라면 집을 쉽게 사고팔 수 있는 방법이 좋지 않을까?라는 생각이 든다. 내가 잠깐 살기 위해서 2년간 또는 4년간 살기 위해서 주택을 매수하고 (은행에서 대출을 받아서 은행은 담보를 설정하고) 다시 나갈 때가 될 때 다시 매도를 한다.

 

이것 역시 시장상황에 따라 어떻게 변할지 모르고 시기에 따라 사람의 매수심리가 오르락내리락하기 때문에 부담으로 작용한다. 따라서 전세로 선택을 하는 것이 아닌지 모르겠다. 결국 이러한 사건들이 계속될수록 우리는 월세라는 방법으로 택하게 될 것이다. 월세의 가속화, 월세 금액의 상승으로 이어질 것 같다.